Sukar Miliki Rumah, Harga Rumah Terus Melambung

Sukar miliki rumah

DALAM keadaan isu rumah yang terlampau mahal dan tidak mampu dimiliki dan masih belum terpancar sinar penyelesaiannya, satu kejutan telah dilakukan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) untuk mengurangkan tempoh pembiayaan aset keperluan asas rakyat berkenaan.

Persoalannya di sini, belum pun selesai bebanan yang dipikul ketika ini, datang pula bebanan baharu yang menekan golongan muda yang sedang merangkak-rangkak untuk cuba membina kehidupan yang lebih baik.

Baru-baru ini, BNM telah menetapkan tempoh maksimum pinjaman maksimum dihadkan selama 10 tahun, manakala pinjaman pembelian rumah dihadkan selama 35 tahun daripada 45 tahun sebelum ini. Pengurangan sebanyak 10 tahun untuk pembiayaan hartanah.


Teorinya sangat mudah, semakin rendah tempoh pembiayaan semakin tinggi ansuran bulanan yang perlu ditanggung pembeli.

Pada 1 Januari 2012, BNM telah pun melaksanakan undang-undang kawalan pembiayaan dengan menetapkan nilai pembiayaan mesti berdasarkan gaji bersih berbanding gaji kasar sebelum ini.

Dasar baharu berkenaan telah pun mengecilkan kemampuan golongan muda untuk memiliki sebuah rumah, kini tempoh pembiayaan pula dikurangkan sekali gus seperti hampir menutup ruang sepenuhnya kepada golongan ini.

Tidakkah mereka sedar bahawa tempoh pembiayaan dilanjutkan bukan kerana suka-suka tetapi untuk memastikan pembeli mampu membeli rumah dengan ansuran yang mampu ditanggung setiap bulan.

Memang benar, semakin lama tempoh pinjaman semakin tinggi faedah yang ditanggung pengguna tetapi itu sahaja cara yang ada untuk golongan muda memiliki rumah yang semakin hari semakin mahal seolah-oleh tiada siapa mampu mengawal kenaikannya.

Kenapa tidak diganggu harga rumah ini? Kenapa mesti diganggu tempoh pembiayaan hartanah? Kenapa setiap undang-undang baharu hanya menjurus kepada golongan pembeli dan bukannya penjual?

Golongan muda juga mempunyai banyak tanggungan lain seperti kereta, kos sara hidup, keluarga, hutang pelajaran dan dengan gaji di bawah RM3,000 sebulan sudah pasti ramai antara mereka tidak mampu memenuhi kriteria pembiayaan berkhemah BNM.

Mengulas mengenai perkara tersebut, Dekan Fakulti Ekonomi dan Perniagaan Universiti Kebangsaan Malaysia (UKM), Prof. Dr. Mohd Fauzi Mohd. Jani berkata, langkah itu akan menyebabkan golongan muda tewas kepada golongan pertengahan usia dari segi kuasa beli.

Katanya, ketika ini, terdapat dua kelompok pembeli iaitu golongan umur pertengahan antara 40 hingga 55 tahun dengan kewangan kukuh dan golongan muda yang berumur di antara 25 hingga 35.

"Kesan jangka panjang yang akan dihadapi apabila peralihan umur berlaku di mana golongan muda beralih ke golongan pertengahan umur, dan ketika itu mereka terpaksa membeli rumah pada harga berlipat kali ganda dari golongan sebelumnya.

"Fenomena ini akan mengakibatkan peluang untuk memiliki rumah semakin tipis disebabkan kenaikan harga rumah tidak setara dengan kemampuan," katanya sambil menegaskan dasar pengurangan tempoh pembiayaan berkenaan perlu dikaji semula.

Hartanah adalah aset bernilai tinggi dan nilainya sentiasa meningkat dan jika pembeli tidak mampu membayar ansuran, risiko kerugian kepada bank sangat kecil berbanding hutang kad kredit serta pembiayaan peribadi.

Mungkin tujuan kerajaan mengurangkan kuasa beli ini adalah untuk mengurangkan permintaan di pasaran sekali gus memaksa pemaju hartanah merendahkan harga rumah tetapi adakah ia akan berlaku?.

Menurut pemaju hartanah, harga rumah tidak mungkin akan turun disebabkan peraturan baharu berkenaan dan apa yang akan berlaku adalah kekurangan bekalan di pasaran kerana pemaju akan mengurangkan projek.

Sepatutnya, peraturan itu hanya dikenakan untuk rumah-rumah mewah, manakala bagi rumah berstatus kos sederhana rendah dan rendah perlu dikekalkan tempohnya seperti sebelum ini.

Oleh FAIRUS KASSIM
Sumber: Utusan [07082013]

Berapa nilai sebenar rumah mampu milik?

Harga rumah mampu milik yang dicanang pemaju perumahan sekarang sudah tersasar daripada istilah 'mampu milik' yang sebenar.

Berapakah nilai mampu milik sebenar mengikut keadaan semasa pendapatan rakyat dan pihak mana yang bertanggungjawab menentukan menetapkan standard harga rumah berstatus mampu milik?

Oleh kerana tiada standard atau akta mampu milik wujud, maka istilah mampu milik telah digunakan dengan sewenang-wenangnya walaupun nilai rumah yang ditawarkan sangat jelas di luar kemampuan rakyat berpendapatan sederhana.

Penganalisis Prof. Madya Datuk Mohammad Agus Yusoff berkata, pendapatan isi rumah sebanyak RM6,000 sebulan belum tentu dapat membeli rumah yang berharga RM400,000 yang dikatakan mampu milik ketika ini.

"Andaikan si pembeli meminjam RM400,000 daripada bank dengan purata kadar faedah enam peratus setahun, peminjam perlu membayar ansuran bulanan kira-kira RM2,400 selama 30 tahun.

"Persoalannya, berapa ramaikah rakyat kita memiliki pendapatan isi rumah RM6,000 sebulan sekarang dan bagaimana pula nasib golongan yang memiliki pendapatan yang lebih rendah," katanya.

Persoalan yang sentiasa bermain di fikiran rakyat adalah mengapa harga rumah mahal dan apabila diajukan soalan berkenaan, pihak yang berkaitan akan saling menuding.

Jawapan pemaju mudah sahaja, iaitu kerana barang kos pembinaan seperti simen, pasir, batu-bata dan seribu satu macam perkara lain lagi naik harga.

Bagi ahli ekonomi, mereka menjawab kerana permintaan melebihi penawaran.

"Saya pun hairan kenapa kerajaan begitu sukar mengawal harga rumah ini dan menetapkan harga rumah mampu milik, iaitu yang boleh dibeli oleh golongan berpendapatan sederhana yang harganya dalam lingkungan RM100,000- RM200,000 sahaja," jelasnya.

Jelas beliau, harga rumah yang ditetapkan oleh pemaju sekarang sudah melampau dan bayangkan bagaimana seorang yang baharu bekerja boleh memiliki rumah jika harga rumah dua tingkat di Bandar Baru Bangi dengan keluasan 20 x 70 kaki sudah mencecah RM500,000.

Bayangkan pula kalau mereka mempunyai hutang kereta, kos tanggungan anak dan kos-kos lain kehidupan seharian - mana mungkin mereka mampu memiliki rumah ketika ini.

Terdapat beberapa cadangan yang boleh dipertimbangkan oleh pihak kerajaan bagi mengawal senario tidak sihat ini dari terus mengancam kehidupan rakyat, antaranya:

i. Turunkan kadar faedah serendah mungkin pembiayaan bagi rumah pertama. Contoh mekanisme terbaik seperti sesetengah bank hanya mengenakan kadar faedah sebanyak 1 peratus kepada kakitangannya.

ii. Naikkan elaun perumahan untuk kumpulan sokongan dari RM180 sebulan kepada jumlah yang lebih wajar dan termasuk wajibkan kepada pekerja swasta.

iii. Kerajaan sendiri membina lebih banyak rumah sesuai dengan permintaan dengan tidak lagi menyerahkannya kepada pemaju swasta. Sekiranya syarikat swasta mahu juga membinanya, kerajaan perlu meminda akta supaya segala pembangunan perumahan yang dilakukan oleh syarikat swasta hendaklah mengikut syarat-syarat ketat harga yang ditetapkan kerajaan supaya harga menjadi terkawal dan tidak melampau.

iv. Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan sepatutnya merangka mekanisme untuk menurunkan harga rumah sama ada dengan mengurangkan kos pembinaan dan lain-lain tindakan yang wajar.

v. Jika harga rumah mahal disebabkan oleh harga tanah, maka kerajaan hendaklah menetapkan harga siling bagi setiap kaki persegi tanah.

vi. Jika harga tanah di bandar mahal untuk membangunkan perumahan, maka bina lebih banyak pangsapuri untuk golongan berpendapatan rendah.

Sumber: Utusan

Harga rumah terus melambung

Peraturan pembiayaan berkhemah dan pengurangan tempoh pembiayaan hartanah tidak akan mengurangkan harga rumah tetapi hanya mengurangkan kadar pertumbuhan tahunannya.

Presiden Institut Ejen Hartanah Malaysia (MIEA), Siva Shanker berkata, harga hartanah tidak mungkin akan turun kerana permintaannya sangat tinggi terutamanya bagi rumah mampu milik.

"Peraturan baharu oleh Bank Negara Malaysia (BNM) dilihat berkesan mengurangkan kadar pertumbuhan sebagai contoh pada 2010, nilai hartanah melonjak hingga 35 peratus tetapi berjaya dikawal kepada sekitar 12 peratus tahun 2012 lalu.

"Kadar lonjakan nilai hartanah dapat diperlahankan tetapi kenaikan tetap berlaku setiap tahun," katanya.

Beliau berkata, berdasarkan pemantauan yang dilakukan MIEA, hartanah yang dijual semula biasanya akan lebih tinggi daripada harga asal ketika dibeli.

"Untuk mengharapkan harga hartanah jatuh tidak mungkin berlaku ketika ini disebabkan permintaan.

"Di Malaysia, jika permintaan kurang, pemaju hartanah akan mengurangkan bekalan dan mereka tidak terjejas dengan melakukannya. Sebab itu harganya tidak akan turun," jelasnya.

Rekod MIEA menunjukkan transaksi hartanah jenis rumah di Lembah Klang mencatatkan peningkatan sejak 2010 daripada RM30.65 bilion kepada RM37.5 bilion pada 2012.

Permintaan tinggi adalah daripada rumah jenis teres dan peningkatan yang cukup tinggi direkodkan pada jenis pangsapuri.

Ditanya mengenai golongan muda yang semakin terhimpit untuk memiliki rumah, Siva berkata, peranan kerajaan untuk situasi ini sangat penting seperti yang dilakukan di Australia yang mana pembeli pertama diberikan subsidi antara AU$5,000 hingga AU$7,000 untuk rumah pertama.

Menurutnya, di Malaysia projek Projek Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA) merupakan cara terbaik tetapi yang menjadi persoalannya adalah perlaksanaan.

"Apa yang saya maksudkan adalah, dominasi pihak tertentu yang membeli rumah berkenaan dalam jumlah yang banyak menerusi proksi mereka dan fenomena ini telah berlaku.

"Akhirnya kerajaan akan menanggung beban masalah ini," ujarnya.

Sumber: Utusan