Nuff Atas

07 Oktober 2014

Dilema Pembeli Rumah



ISU perumahan bukannya isu baharu dan bukan juga isu yang mudah untuk diatasi. Rumah yang dibeli sepatutnya dalam tempoh 24 bulan dari tarikh perjanjian jual beli (S&P). Tetapi ada yang sudah cecah berbelas tahun, tapi rumah tidak siap-siap.

Apabila merujuk kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), pembeli diberitahu rupa-rupanya rumah idaman itu sudah menjadi projek terbengkalai.

Duit gaji pula sudah dipotong setiap bulan oleh pihak yang dibuat pembiayaan sama ada bank, institusi kewangan atau perbendaharaan kerajaan.

Ada juga kes di mana setelah projek perumahan terbengkalai selama lima atau enam tahun, tiba-tiba pihak berkuasa tempatan (PBT) memberitahu pemaju pula tidak mempunyai lesen yang sah.


Namun, pembeli yang sengsara kerana terpaksa menanggung bayaran untuk benda yang tidak wujud. Hendak harapkan peguam yang dilantik, tetapi ada peguam yang lebih memihak kepada pemaju.

Di Malaysia, apabila kita bersetuju untuk membeli sesebuah rumah, pembeli akan menandatangani satu S&P berdasarkan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966 (Akta 118).

Ramai pembeli tidak membaca S&P kerana ini adalah perjanjian standard dengan ayat yang panjang berbelit-belit. Kalau baca sampai esok pun belum tentu habis, selain terma-terma yang sukar difahami.

Ada juga yang membaca S&P tetapi terkeliru dengan maksud sebenar yang terkandung di dalamnya.

Juga tidak dinafikan S&P lebih memihak kepada pemaju. Peruntukan-peruntukan dalam perjanjian tersebut lebih memberatkan pembeli dengan pelbagai tuntutan ganti rugi jika pembeli melanggar syarat-syarat yang dikenakan.

Namun dalam S&P itu juga menyatakan hak yang boleh dituntut oleh pembeli jika rumah lewat disiapkan. Tetapi ramai pembeli yang tidak sedar mengenainya.

Jika pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan dari tarikh S&P tersebut, pemaju dikehendaki membayar ganti rugi kelewatan kepada pembeli pada kadar sepuluh peratus setahun daripada harga beli bermula dari tarikh sepatutnya penyerahan pemilikan kosong dibuat sehingga tarikh sebenar pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut.

Bayaran ganti rugi tersebut hendaklah dijelaskan/dibayar oleh pemaju kepada pembeli ketika penyerahan milikan kosong rumah tersebut dibuat.

Pembeli boleh membuat permohonan ke Tribunal Perumahan Negara dan membuat tuntutan ke atas pemaju kerana serahan rumah lewat.

Sayugia diingatkan bagi pembeli yang menambah jumlah pinjaman (mark-up loan) ketika membuat pinjaman perumahan, kemungkinan pembeli akan hilang hak untuk menuntut ganti rugi jika rumah lewat diserahkan kerana mengikut akta perumahan, pembeli didapati bersalah kerana bersubahat menipu dalam kes mark-up loan tadi.

Antara terma-terma penting yang pembeli wajib tahu dan ingat adalah pemaju hendaklah menyiapkan rumah dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada pembeli dalam masa 24 bulan daripada tarikh S&P.

Tarikh S&P tidak semestinya sama dengan tarikh pembeli menandatangani S&P. Lazimnya tarikh S&P adalah tarikh di mana S&P tersebut dimatikan setem (rujuk di muka surat awal perjanjian S&P). Ini mungkin lewat sedikit dari tarikh pembeli menandatangani S&P atau mungkin juga tarikh yang sama.

Ramai pembeli yang tidak tahu mereka layak dibayar ganti rugi jika rumah lewat disiapkan. Bagi yang tahu pula biasanya terlupa atau tidak kisah mengenai bayaran ganti rugi tersebut.

Dalam S&P jelas menyatakan pemaju perlu bayar bayaran denda lewat pada masa serahan milikan kosong dibuat. Pembeli boleh buka semula S&P anda dan rujuk hak ini.

Adakah maksud serahan milikan kosong itu sama dengan maksud serahan kunci rumah? Ia tidak sama. Serahan kunci rumah bermaksud pemaju hanya menyerahkan kunci rumah sahaja kepada pembeli.

Serahan milikan kosong bermakna pemaju menyerahkan kunci rumah bersekali dengan hak untuk mendiami rumah tersebut.

Serahan milikan kosong rumah hanya dilakukan selepas rumah tersebut siap dibina dan setelah Arkitek mengesahkan rumah tersebut telah siap dibina dengan sempurna, serta pemaju atau wakil pemaju telah memohon untuk pengeluaran Sijil Kelayakan (CF).

Jadi, jika pemaju sekadar serah kunci kepada pembeli tetapi pembeli masih tidak boleh masuk dan tinggal di rumah tersebut kerana belum dapat CF, itu bukanlah penyerahan milikan kosong sebagaimana yang disyaratkan dalam S&P.

Selepas milikan kosong diserahkan, pembeli diberi pula tempoh liabiliti kecacatan (tempoh warranty) selama 24 bulan.

Ini bermaksud, pemaju masih bertanggungjawab terhadap sebarang kecacatan atau kerosakan ke atas rumah tersebut.

Dalam tempoh ini, pembeli boleh hantar notis aduan secara bertulis kepada pemaju memaklumkan tentang kerosakan atau kecacatan. Antaranya kerosakan rumah yang disebabkan oleh kualiti bahan-bahan yang digunakan, mutu kerja, bumbung bocor, simen pecah, dinding retak bila digantung gambar, atau apa jua kerosakan atau kecacatan yang disebabkan pemaju tidak mengikut spesifikasi atau pelan bangunan yang telah diluluskan.

Mengikut standard S&P, pembeli tidak boleh menamatkan perjanjian jual beli akibat kelewatan pemaju menyiapkan rumah atau keingkaran pemaju mematuhi syarat-syarat atau terma-terma dalam S&P.

Sebaliknya pemaju boleh membatalkan perjanjian jual beli sekiranya pembeli gagal membayar harga jual beli dalam tempoh masa yang ditetapkan.

Hak yang ada pada pembeli hanyalah menuntut ganti rugi jika pemaju lewat melakukan serah milikan kosong rumah. Itu pun jika rumah tersebut siap dibina sepenuhnya.

Dalam kes rumah yang gagal disiapkan, sama ada sudah dikategorikan sebagai terbengkalai atau tidak, hak untuk menuntut ganti rugi kerana lewat ini tidak boleh dilakukan.

Sebab itu ramai pemaju yang bermasalah rela membiarkan projek perumahan mereka terbengkali daripada berusaha menyiapkannya.

Hak pembeli ke atas rumah terbengkalai tidak dinyatakan dalam S&P. Lazimnya apa yang dilakukan di Malaysia adalah memberi tekanan dan desakan kepada pemaju dan pihak-pihak yang berkaitan supaya memastikan rumah siap dibina.

Setelah menandatangani perjanjian jual beli rumah, pembeli dianggap telah terikat dengan terma-terma perjanjian jual beli tersebut. Oleh itu, pastikan anda faham dan berpuas hati dengan terma-terma yang terkandung dalam S&P sebelum menandatanganinya.

Sumber: Utusan

0 comments: